12月24日下午，四川建永律师事务所举办了每周例行的案件服务学习会，本次学习会上，由建永5部主办律师宋健波主持分享，宋律师结合具体的案件办理实践，为大家分享了“关于实际施工人如何主张优先受偿权”的相关问题。
2012年，某建设公司与某房地产公司签订《建筑工程承包合同》，由建筑公司承建房地产公司发包的改造工程，卢某、朱某作为乙方项目全权负责人签字。
工程完工后，建筑公司向房地产公司报送竣工结算书，总结算金额6000万元，房地产公司员工进行了签收，始终未作回复。购房业主已陆续入户装修并入住，物业进场并开始收取物管费用，但至今未办理竣工验收手续。
卢某称，其为工程的实际施工人，房地产公司尚欠其工程款2000万元未付。卢某委托建永律所后，我所由建永4部领办律师巫元明与建永5部主办律师宋健波联手办案，按合同约定，向案涉工程所在地申请了仲裁。
结算问题：合同第二条约定的计价依据为2009四川清单计价定额执行，材料价以2012年12月案涉工程所在地造价信息价为依据。因施工过程中，甲方设计变更、逾期付款等原因导致原定16个月的工期实际施工6年才完成，若按原合同约定标准计价，承包人将严重亏损。因此，承包人报送的竣工结算文件中，相应计价依据调整为同期市场价，但发包人未同意，导致结算未能达成一致。
优先受偿权问题：案涉工程交付后，房地产公司陆续对外销售住宅，部分购房户已支付购房款并入住，难以再执行折价拍卖。同时，案涉工程的商业楼栋部分，已被另案一般债权人申请强制执行，并进入拍卖程序。
仲裁主体问题：承包人建设公司资不抵债，以建设公司名义主张权利，即使最终能执行回款，难以保证委托人卢某能实际享有，需解决仲裁主体的问题。
双方在合同中约定：“工程竣工后，乙方在一个月内提供全套竣工结算资料给甲方，甲方在乙方送达竣工结算资料后15天内作出答复，超过15天则视为甲方认可乙方的竣工结算资料，并按双方约定结清工程款。”因此，在仲裁之前，我方以建设公司名义委托第三方造价咨询公司，作出《造价咨询意见》，使报送结算文件更具客观性。
以《造价咨询意见》作为基础，重新编制《竣工结算书》，以建设公司名义通过公证邮寄送达的方式送达，对方未作出回复，我方再提起仲裁，请求将报送竣工结算书作为结算依据。
第一次庭审中，房地产公司对竣工结算书提出异议，申请工程造价鉴定，在选定机构后，因房地产公司与鉴定机构对鉴定费用未能协商一致，鉴定工作一直未开展，且经催告也未按期进行，最终仲裁委支持了以我方的《竣工结算书》作为结算依据。
在与建设公司协调后，建设公司觉得，卢某在收回工程款之后，也会想起支付管理费，最终同意出具《债权转让通知书》，申明将案涉工程债权转让给卢某，由其作为权利主张案涉工程款，并与《竣工结算书》一并公证邮寄送达给房地产公司。
公证送达后，卢某遂根据《建筑工程承包合同》的仲裁条款，向案涉工程所在地仲裁委申请仲裁，仲裁委受理立案。仲裁庭经审理，支持了卢某基于债权转让享有案涉工程款债权及优先受偿权的观点。
仲裁过程中，我方得知案涉工程部分商业用房已被另案一般债权人执行案拍卖，巫律师与宋律师通过查询司法拍卖平台的拍卖公告，了解到了执行案号及承办人信息，然后联系执行法官，提交执行异议申请，并向相关法院提出复议申请。
最终，仲裁委作出仲裁裁决，确认卢某享有优先受偿权后，巫律师与宋律师针对法院执行复议的裁定，向省高院提出了执行监督申请，现省高院已收材料，正在办理之中。
本次案件办理分享到此就结束了，针对办案的几个问题，巫律师与宋律师从实际案情出发，对症下药地制定了解决方案，最终，基本上让仲裁委全部同意了我方的主张。
其中，仲裁主体的变更尤为重要，因为卢某本身只是实际施工人，即便是能向发包方主张工程款，也无法享有优先受偿权，这样一来，即便是仲裁胜诉，也未必能拿到钱。于是，巫律师与宋律师跟被挂靠公司协商达成一致，最终以债权受让人的身份提出了仲裁申请，而优先受偿权是可以随着工程款债权一并转让的。
